Abstrak

1. Pendahuluan

1.1 Latar Belakang Masalah

Kawasan Pengembangan BSD Barat terus bergerak dinamis sebagai koridor pertumbuhan ekonomi dan pusat gaya hidup modern di bagian barat Jakarta. Perkembangan pasar properti saat ini membawa pergeseran preferensi hunian yang makin kompleks dan selektif. Masyarakat kini tidak hanya mencari tempat tinggal sebagai kebutuhan dasar, melainkan menuntut aksesibilitas yang tinggi menuju jaringan transit massal dan jalan tol, kedekatan dengan pusat kegiatan komersial dan fasilitas umum, lingkungan yang mendukung fleksibilitas kerja, serta harga lahan yang tetap rasional secara nilai investasi.

Dinamika ekspektasi pasar yang tinggi tersebut menuntut ketepatan dan presisi dalam menentukan lokasi pembangunan kawasan perumahan. Penentuan lokasi hunian tidak bisa lagi hanya mengandalkan ketersediaan lahan kosong semata, melainkan harus memperhitungkan keselarasan antara daya dukung fisik tanah, efisiensi nilai lahan, serta kemudahan jangkauan menuju simpul-simpul transportasi dan sarana penunjang harian. Keterpaduan berbagai faktor tersebut menjadi penentu utama dalam mengidentifikasi wilayah yang paling ideal, aman, dan berdaya saing tinggi untuk diprioritaskan sebagai kawasan permukiman.

1.2 Permasalahan

Berdasarkan latar belakang tersebut, permasalahan utama yang diangkat dalam penelitian mengenai lokasi optimal kawasan permukiman ini adalah:

1. 1.
   Area mana yang memiliki lahan paling optimal untuk dikembangkan kawasan perumahan dan permukiman?

1. 2.
   Bagaimana kesesuaian area prioritas pengembangan kawasan perumahan dan permukiman sesuai RTRW?

1. 3.
   Apa rekomendasi yang dapat diberikan untuk pengembangan lokasi permukiman yang direncanakan oleh developer?

1.3 Tujuan

Penelitian ini bertujuan untuk memberikan pemahaman baik kepada pengembang maupun masyarakat yang dianggap sebagai target penghuni kawasan nantinya, terkait lokasi paling optimal menjadi kawasan permukiman di kawasan BSD Barat, melalui analisis spasial multi-kriteria.

2. Pengumpulan Data

2.1 Data Penelitian

Penelitian ini menggunakan data-data sekunder yang didapatkan dari informasi yang sudah ada (Senekane, 2024). Penelitian ini juga menggunakan data POI yang didapatkan dari GEO MAPID. Lebih lengkap terkait data yang digunakan adalah sebagai berikut.

Sumber: Analisis Pribadi (2026)

2.2 Metode Analisis

Penelitian ini menggunakan metode skoring dan overlay yang dilakukan untuk menilai serta mengintegrasikan berbagai variabel spasial untuk membobotkan variabel dan mengidentifikasi tingkat kesesuaian lahan calon lokasi permukiman berdasarkan kriteria fisik, aksesibilitas, serta regulasi RTRW di BSD Barat. Lebih lanjut terkait kriteria yang digunakan dalam analisis adalah sebagai berikut.

Sumber: Istikhomah dan Manaf (2016), Nugraha et.al. (2014), Withanage (2017)

2.3 Kerangka Analisis

Kerangka ini melibatkan lima langkah kunci diantaranya memahami data, mengidentifikasi kerangka tematik, mengindeks data sesuai tema, menyajikan informasi serta menafsirkan temuan (Pederson et al. 2020). Dalam penelitian ini, dilakukan proses pengolahan data untuk mengubah data mentah menjadi lebih bermakna sehingga dapat dianalisis.Pada gambar dibawah ini, rangkauan analisis dilakukan dengan mulai menganalisis kondisi dari lokasi penelitian yaitu kawasan pengembangan BSD yang ada di Kabupaten Tangerang. Kemudian dilakukan analisis skoring menggunakan indikator yang telah ditentukan dan overlay untuk dapat menghasilkan hasil analisis terkait lokasi paling optimal untuk dilakukan pengembangan kawasan permukiman.

Sumber: Analisis Pribadi (2026)

3. Gambaran Lokasi

Wilayah studi penelitian ini berada pada kawasan pengembangan BSD Barat, Kabupaten Tangerang. Kawasan ini termasuk dalam kawasan pengembangan Tahap II BSD yang terdiri dari 10 kelurahan/desa yang terdiri dari Desa Sempora dan Kelurahan Cisauk yang berada pada Kecamatan Cisauk, Desa Legok pada Kecamatan Legok, serta Desa Cijantra, Situ Gadung, Jatake, Kadu Sirung, Pagedangan, dan Cicalengka yang berada pada Kecamatan Pagedangan. Berikut merupakan peta administrasi lokasi wilayah studi penelitian.

Sumber: Analisis Pribadi (2026)

Pengembangan kawasan BSD City Tahap 3 (BSD Barat) difokuskan sebagai wilayah ekspansi masa depan yang mengusung konsep green and smart township berbasis keberlanjutan lingkungan. Secara geografis, kawasan ini membentang di bagian barat BSD City yang masuk dalam wilayah Kabupaten Tangerang, mencakup area Pagedangan, Cisauk, hingga Legok. Konektivitas dan aksesibilitas wilayah ini sangat ditopang oleh keberadaan Tol Serpong–Balaraja (Serbaraja) serta integrasi modal transportasi massal seperti Stasiun KRL Cisauk dan Stasiun Jatake, yang menghubungkan kawasan ini secara efisien menuju Jakarta maupun pusat kegiatan sekitar.

Kawasan pengembangan BSD Tahap 3 dirancang sebagai kawasan mixed-use terpadu yang memadukan hunian modern tropis berskala menengah hingga premium dengan pusat bisnis, industri teknologi, dan area komersial berkonsep lifestyle hub seperti Eastvara. Struktur tata ruangnya memprioritaskan penyediaan Ruang Terbuka Hijau (RTH) yang luas, infrastruktur pengelolaan lingkungan mandiri, serta jaringan jalan (Right of Way) utama berkapasitas besar untuk menjaga kelancaran sirkulasi lalu lintas antarkawasan.

4. Hasil dan Pembahasan

Analisis Lokasi Optimal Kawasan Permukiman

Penetapan lokasi permukiman dilakukan dengan memetakan seluruh parameter pendukung, mulai dari kondisi fisik tanah, nilai ekonomi lahan, hingga aksesibilitas transportasi dan fasilitas penunjang. Variabel-variabel tersebut diolah secara spasial untuk melihat pola sebarannya di kawasan BSD Barat, sebagaimana ditunjukkan pada gambar berikut.

Sumber: Analisis Pribadi (2026)

Pola sebaran variabel tersebut memperlihatkan bagaimana aksesibilitas dan fasilitas umum membentuk struktur kawasan. Untuk melihat lebih jelas pemusatan serta tingkat keterjangkauan sarana publik di wilayah studi, sebaran fasilitas disajikan pada gambar berikut.

Sumber: GEO MAPID (2026)

Sumber: GEO MAPID, Analisis Pribadi (2026)

Berdasarkan hasil analisis variabel aksesibilitas, wilayah selatan BSD Barat/Tahap 3 memiliki tingkat keterjangkauan lokasi yang paling tinggi untuk pembangunan perumahan. Keunggulan lokasi ini didukung langsung oleh lintasan Tol Serpong–Balaraja serta kemudahan akses harian menuju stasiun kereta api terdekat. Sebaliknya, jika ditinjau dari jangkauan fasilitas penunjang, wilayah utara (sekitar Legok dan Medang) lebih unggul karena tingginya pemusatan sarana publik seperti sekolah, fasilitas kesehatan, dan pusat perdagangan. Sementara itu, kawasan tengah (sekitar Cijantra dan Situ Gadung) yang didominasi lahan terbuka dan bekas area industri berada pada tingkat kesesuaian sedang (kuning–oranye), sehingga bukan menjadi prioritas utama pembangunan hunian.

Di sisi lain, integrasi variabel kondisi fisik tanah dan nilai ekonomi memberikan pertimbangan yang komprehensif terkait efisiensi biaya serta daya dukung lingkungan. Tutupan lahan eksisting yang stabil meminimalkan risiko kerentanan fisik, sedangkan analisis nilai tanah memastikan kelayakan finansial proyek. Berdasarkan pengolahan seluruh variabel tersebut, lokasi yang paling optimal untuk pembangunan perumahan berada di wilayah selatan, mencakup sebagian area Jatake, Situ Gadung, dan Sampora.

Kesesuaian Kawasan Prioritas terhadap Rencana Tata Ruang (RTRW & Masterplan BSD City)

Sumber: Sinar Mas Land, RTRW 2021-2031

Hasil analisis ini sejalan dengan dokumen Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Periode 2021–2031 yang menetapkan area studi sebagai kawasan permukiman perkotaan. Arahan ini selaras dengan masterplan BSD City, di mana kawasan tengah dialokasikan sebagai pusat komersial untuk menggerakkan kegiatan ekonomi, sedangkan area sekitarnya difungsikan secara bertahap sebagai zona hunian pendukung (residential ring). Konfigurasi ini menjamin keterpaduan antara fungsi hunian dan kegiatan ekonomi perkotaan.

Rekomendasi Tahapan Pengembangan untuk Developer

Pengembang disarankan memprioritaskan wilayah selatan sebagai lokasi utama pembangunan hunian karena memiliki daya dukung lahan paling optimal (Sangat Sesuai) serta aksesibilitas unggul ke Tol Serpong-Balaraja dan stasiun kereta api. Pembangunan di wilayah utara dapat dilakukan sebagai area pendukung untuk memanfaatkan ketersediaan fasilitas publik eksisting. Adapun kawasan tengah difokuskan sebagai area komersial dan fasilitas penunjang untuk menghubungkan fungsi hunian di wilayah utara dan selatan.

Masyarakat disarankan memilih hunian di wilayah selatan sebagai lokasi ideal utama, baik untuk tempat tinggal maupun investasi jangka menengah-panjang, mengingat tingginya daya dukung lahan dan kemudahan akses transportasi. Bagi calon konsumen yang membutuhkan fasilitas umum seperti sekolah dan pusat belanja yang sudah aktif dalam jangka pendek, wilayah utara dapat menjadi alternatif lokasi hunian.

5. Kesimpulan

Wilayah selatan BSD Barat (sebagian Desa Jatake, Situ Gadung, dan Sampora) merupakan lokasi paling optimal (Sangat Sesuai) untuk kawasan permukiman karena keunggulan akses Tol Serpong–Balaraja dan stasiun KRL. Sementara itu, wilayah utara unggul pada kelengkapan fasilitas publik eksisting, dan wilayah tengah berada pada kriteria kesesuaian sedang. Hasil ini selaras dengan dokumen RTRW 2021–2031 dan Masterplan BSD City yang menetapkan kawasan ini sebagai zona permukiman perkotaan (residential ring). Pengembang direkomendasikan memprioritaskan wilayah selatan sebagai lokasi pembangunan utama dan area tengah sebagai pusat komersial, sedangkan masyarakat disarankan memilih wilayah selatan sebagai lokasi hunian dan investasi jangka panjang yang ideal.

Daftar Pustaka

• Adyatma, M. R., Hadi, T. S., Islam, U., & Agung, S. (2021). Analisis Penentuan Lokasi Perumahan Oleh Developer Untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah Pada Sekitar Kawasan Industri. 1(2), 198–215.

• Nugraha, Y. K., Nugraha, A. L., & Wijaya, A. P. (2014). Pemanfaatan Sig Untuk Menentukan Lokasi Potensial Pengembangan Kawasan Perumahan Dan Permukiman (Studi Kasus Kabupaten Boyolali). Jurnal Geodesi Undip.

• Pederson, L. L., Vingilis, E., Wickens, C. M., Koval, J., & Mann, R. E. (2020). Use of secondary data analyses in research : Pros and Cons. 6, 58–60.

• Senekane, M. F. (2024). The Selection of Data Collection Methods. Advances in Library and Information Science (ALIS) Book Series, 77–78. https://doi.org/https://doi.org/10.4018/979-8-3693-1135-6.ch004